Panduan Membeli Rumah Yang Perlu Anda Tahu

Membeli atau menyewa? Jika seseorang atau pasangan diberi pilihan diantara membeli atau menyewa, sudah pasti jawapannya adalah membeli. Jawapan ini berdasarkan prinsip jika menyewa, rumah tersebut bukan menjadi milik anda! Jika berkemampuan, pastinya anda akan mencari lokasi kediaman yang sesuai sebelum membelinya.

Ruangan ini memberikan sedikit panduan kewangan dan bukan kewangan kepada anda mengenai beberapa pertimbangan rasional yang boleh dilaksanakan untuk memiliki rumah.

Panduan Kewangan

Pertimbangan pertama yang perlu anda lakukan ialah pembiayaan yang perlu dibelanjakan untuk memiliki rumah. Bertanyalah kepada diri anda adakah anda berkemampuan untuk membayar wang pendahuluan dan bayaran bulanannnya?

Contoh:

Pengiraan bayaran balik pinjaman perumahan (bermula 1 Januari 2010, diandaikan pinjaman dibuat mulai 2010):
Harga rumah RM180,000
Tempoh bayaran balik pinjaman 20 tahun
Jumlah pinjaman bank RM150,000
Baki sebanyak RM30,000 (dari simpanan sendiri atau KWSP)
Faedah pinjaman 6.6% setahun
Pengiran jumlah bayaran balik pokok: RM150,000 x 6.6% x 20 tahun RM198,000
Bayaran pokok (bulanan) RM198,000 = RM825 (12 x 20)
Pengiraan bayaran balik faedah (sehari): RM150,000 x 6.6% x 1/365 = RM27.12

Oleh itu, jumlah bayaran balik pinjaman untuk sebulan (contoh: Januari 2010): RM27.12 x 31 hari = 840.72 + pokok RM825 = RM1,665.82

Bayaran faedah di kira berdasarkan hari dan kaedah yang digunakan ialah baki berkurangan. Ini bermakna, pada peringkat awal pembayaran pinjaman, anda perlu membayar jumlah yang banyak berbanding tahun-tahun terakhir.

Bayaran mulai bulan Januari 2011 hingga Disembar 2011 akan berkurangan. Bayaran pokok masih sebanyak RM825 sebulan. Bayaran faedah = RM150,000 ? (RM825 x 12) x 6.6% x 1/365 = (RM150,000 – 9,900) x 6.6% x 1/365 = RM25.33 sehari

Jumlah bayaran balik pinjaman untuk sebulan (Januari 2011) = (RM25.33 x 31 hari) + pokok RM825 = RM785.23 + RM825 = RM1,610.23

Berbincang bersama pasangan (suami atau isteri), cara terbaik membayar ansuran rumah. Tidak salah jika menetapkan gaji siapa yang akan digunakan untuk membayar ansuran rumah. Dicadangkan gaji suami, supaya gaji isteri boleh digunakan untuk menampung perbelanjaan lain seperti kereta dan perbelanjaan harian.

Contoh:
Suami
Gaji: RM3,000 (kasar) sebulan
KWSP (9%): RM270 sebulan
Ansuran pinjaman perumahan RM750 sebulan
(25% daripada gaji bulanan)
Gaji bersih bulanan = RM(3,000-270-750) = RM1,980

Isteri
Gaji: RM2,500 (kasar) sebulan
KWSP 9%: RM225 sebulan
Ansuran pinjaman kereta RM400 sebulan
Gaji bersih bulanan = RM(2,500-225-400) = RM1,875

Kesimpulan: Keluarga ini masih ada baki sebanyak RM3,855 sebulan (RM1,980 + RM1,875) untuk dibelanjakan. Belanja-belanja lain yang perlu dibayar ialah utiliti, petrol, pembakan dan penelenggaraa rumah dan kereta, dan perlanjaan persekolahan anak-anak.

Perlu diingatkan bahawa kemudahan pinaman diberi kepada anda berdasarkan kemampuan anda untuk membayarnya setiap bulan. Buat pengiraan terlebih dahulu sebelum meminjam. Bincangkan keuntungan membeli rumah sendiri. Walaupun anda harus membayar lebih berbanding dengan menyewa, keuntungan yang akan diperolehi biasanya lebih tinggi berbanding sewa. Selain itu, anda juga boleh menyewakan kediaman itu jika perlu. Contoh: Apabila anda sekeluarga terpaksa berpindah ke tempat lain atau majikan anda telah menyediakan tempat tinggal secara percuma atau dengan bayaran minimum.

Contoh:
Rumah disewakan pada kadar bulanan sebanyak RM1,400
Bayaran ansuran pinjaman bank RM750
Cukai tanah dan taksiran RM500
Pembaikan dan penyelenggaraan RM1,000

Keuntungan yang diperoleh daripada penyewaan rumah sendiri:
Sewa RM1,400 x 12 bulan = RM16,800
Tolak:Bayaran ansuran pinjaman bank RM 9,000 (RM750x12)
Pembaikan dan penyelenggaraan RM 1,000
Cukai tanah dan taksiran RM 500
Lebihan RM 6,300

Anda memperoleh pendapatan sampingan sebanyak RM525 (RM6,300/12) sebulan.

  • Berbincang berkenaan dengan biaya tambahan yang harus dikeluarkan juga apabila ingin memiliki rumah. (contoh: wang KWSP, jualan saham, pinjaman dari keluarga atau ibu bapa yang mampu)
  • Berbincang juga jika anda memerlukan kerja untuk mengubah suai dan membaiki sekiranya rumah tersebut mengalami masalah. Terutama sekali jika anda bercadang untuk menyewakannya.
  • Jika kewangan anda terhad, jangan terburu-buru untuk mengubahsuai. Kekalkan rumah mengikut rekaan asal. Apa yang penting, anda perlu menjaganya supaya sentiasa dalam keadaan baik dan bersih.
  • Kos-kos lain seperti belanja gumana, duti setem, dan premium insurans perlu diambilkira

Jadual pertama Solicitors Remuneration Order 1991 telah menetapkan bayaran kepada peguam dalam urusan jual-beli rumah seperti berikut:
§1 peratus ke atas RM100,000 yag pertama
§0.5 peratus ke atas RM4,900,000 yang berikutnya
§0.25 peratus ke atas baki

Pihak peguam hanya boleh mengutip bayaran yuran guaman (fee) sama ada daripada pembeli atau penjual, bukan daripada kedua-duanya.

Duti setem pula dikenakan ke atas dokumen pindah milik berdasarkan harga beli, seperti berikut:

  • 1 peratus ke atas RM100,000 yang pertama
  • 2 peratus ke atas RM400,000 yang berikutnya
  • 3 petatus ke atas RM1,500,000 yang berikutnya
  • 4 peratus ke atas baki

Berapakah jumlah yang mampu anda bayar?

Sebagai panduan, lazimnya bayaran pinjaman hendaklah dalam lingkungan 25 peratus hingga 33 peratus daripada pendapatan bulanan anda. Ini juga bergantung kepada hutang-hutang lain yang anda tanggung (seperti ansuran pinjaman kenderaan).

Apakah had yang dikenakan bagi sesuatu pinjaman?

Contoh: Terdapat bank-bank komersil yang menghadkan umur peminjam antara 18 hingga 60 tahun.

Jika umur melebhi 50 tahun, biasanya bank akan hanya membenarkan 50 peratus daripada harga rumah.

Tempoh maksimum bayaran balik pinjaman perumahan ialah 35 tahun. Jika tempoh bayaran balik singkat, jumlah bayaran balik adalah tinggi tetapi faedah yang dikenakan tidak terlalu tinggi.

Panduan Bukan Kewangan

Berikut pula adalah panduan yang lebih terperinci untuk diambilkira sebelum anda membuat keputusan membeli rumah kediaman. Sebagai pembeli, anda perlu mengetahui aspek yang penting dalam proses untuk memiliki rumah supaya tidak terpedaya dengan taktik-taktik pemaju perumahan yang menawarkan pelbagai umpan untuk memastikan supaya rumah mereka terjual.

Beberapa aspek penting ada dikemukakan oleh Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasaan, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan yang perlu diambilkira oleh seseorang pembeli. Diantaranya ialah:

  • Pemaju perumahan perlu mempunyai lesen yang sah dan masih berkuatkuasa.
  • Pemaju perumahan mempunyai permit iklan dan jualan yang sah dan masih berkuatkuasa.
  • Kenalpasti jenis rumah yang diiklankan.
  • Surat perjanjian jualbeli untuk tanah dan bangunan (Landed Property) ialah 24 bulan, seperti rumah berkembar, rumah teres dan rumah banglo. Surat perjanjian jualbeli untuk bangunan yang dipecahbahagikan (subdivided building) ialah 36 bulan. Bangunan ini termasuk rumah pangsa, apartment, kondominium dan rumah bandar (town house).

Pembeli dinasihatkan supaya mendapatkan risalah secara percuma dari pemaju perumahan untuk mengetahui semua maklumat penting mengenai projek tersebut seperti lesen, permit, kawasan, pejabat pemaju dan sebagainya.

Selain fakta di atas, bakal pembeli perlu mengambilkira hak milik tanah iaitu: 1) Hak milik perseorangan
2) Hak milik perkongsian
3) Hak milik syarikat
4) Hak milik strata

Status tanah juga perlu diketahui ialah:

  • Rizab Melayu (Malay Reserve)
  • Hak milik kekal (Freehold)
  • Pajakan 99 tahun (99 years lease)

Apabila anda mendapat maklumat berhubung pembukaan kaunter jualan rumah yang diiklankan, anda perlu mendapatkan beberapa maklumat daripada pemaju perumahan dengan mengambilkira langkah berikut: Brosur projek perumahan secara percuma

  • Luas bangunan (rumah).
  • Kedudukan rumah yang akan dibina.
  • Tarikh rumah dijangka siap.
  • Keadaan permukaan tapak di mana bangunan yang akan didirikan (seperti permukaan tapak yang berbukit, tanah bekas lombong, tanah paya)
  • Contoh surat perjanjian jual beli.
  • Teliti spesifikasi bahan pembinaan (tidak terlalu ramai pembeli yang prihatin tentang perkara ini)
  • Rujukan nombor kelulusan pelan bangunan oleh Pihak Berkuasa Tempatan.

Anda perlu mengetahui hak dan kepentingan sebagai pembeli yang terdapat dalam surat perjanjian jual dan beli rumah. Maklumat tersebut haruslah yang mudah difahami.

Perkara-perkara berikut perlu diambil kira dalam proses membeli rumah:

  • Isi perjanjian jualbeli rumah dirujuk menerusi Jadual G dan H di dalam Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989.
  • Pembeli perlu menandatangani Surat Perjanjian Jualbeli pada masa pembayaran pertama iaitu 10% harga rumah dibayar kepada pemaju.Anda harus memastikan bahawa tarikh pembayaran pertama dan Surat Perjanjian Jualbeli adalah tarikh yang sama.
  • Pemaju tidak boleh mengutip apa-apa bayaran pun tanpa Surat Perjanjian Jualbeli.
  • Anda pastikan tuntutan bayaran ansuran kepada pemaju disokong dengan satu perakuan yang ditandatangani oleh arkitek atau jurutera yang bertauliah.
  • Jika anda (pembeli) atau pembiayaan (end financier : contoh bank) anda gagal membayar ansuran dalam tempoh 14 hari dari tarikh menerima notis bertulis bayaran, anda sebagai pembeli boleh dikenakan faedah oleh pemaju. Ianya dikira dari hari atas kadar 10 peratus setahun ke atas ansuran tidak berbayar.
  • Anda sebagai pembeli perlu diingatkan bahawa kegagalan anda untuk membayar ansuran dan faedah dikenakan bagi suatu tempoh melebihi 28 hari, ia membolehkan pemaju menamatkan perjanjian jualbeli.
  • Pembeli diingatkan supaya membayar bayaran untuk perkhidmatan pungutan sampah, pembersihan longkang, potongan rumput di rizab jalan hanya akan dibuat mulai tarikh pemilikan kosong untuk tanah dan bangunan.
  • Pembeli bertanggungjawab membayar cukai tanah, cukai taksiran serta caj lain ke atas harta yang dibeli mulai tarikh Perjanjian Jualbeli.
  • Semasa penyerahan pemilikan kosong rumah dilakukan, pemaju mesti memohon Perakuan Menduduki Bangunan (CF) daripada pihak berkuasa tempatan.
  • Pembeli hanya boleh menduduki rumah tersebut apabila Perakuan Layak Menduduki Bangunan (CF) dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan yang berkenaan.
  • Jika anda ingin mengubahsuai rumah anda, ianya boleh dilakukan selepas mendapat CF dan kelulusan pelan daripada pihak berkuasa.
  • Jika pemaju gagal menyerahkan Pemilikan Kosong Bangunan pada masa yang ditetapkan, pemaju hendaklah membayar gantirugi kepada pembeli. Gantirugi dikira dari hari ke hari dengan kadar 10 peratus setahun daripada harga beli rumah.
  • Pembeli boleh menuntut bayaran gantirugi daripada pemaju berkenaan sebelum tamatnya tempoh enam tahun dari tarikh penyerahan pemilikan kosong (serah kunci) yang disebut dalam Perjanjian Jualbeli.

Kesimpulan: Sebelum anda membuat keputusan untuk membeli rumah, cuba buat sedikit perbandingan mengenai semua segi. Terutamanya harga rumah tersebut. Pemaju yang berlainan akan menawarkan harga yang berlainan. Mahal atau murah bergantung kepada lain-lain kemudahan yang disediakan. Dinasihatkan jangan sekali-kali anda terburu-buru dalam membuat keputusan. Pembelian rumah merupakan pelaburan besar dan lama. Proses yang terlibat dalam pembelian adalah rumit jika hendak dibandingkan dengan proses membeli sebuah kereta.

Oleh : Prof. Madya Faridah Ahmad, FCCA

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *